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准确理解房地产“良性循环”
浏览量:73次 发布日期:2021-12-17 11:59:09
       中共中央政治局日前召开会议,分析研究2022年经济工作。会议强调,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

       这种兼具连续性与灵活性的政策导向切合房地产市场发展规律。毕竟,历经前期有效调控,房地产市场一系列基本面变化已经或者正在渐次落定,同时房地产正常投资与合理消费依然对稳增长、促民生具有较强正向作用,因此,这种变与不变的双重判定,决定了房地产政策理当统筹兼顾有保有压。

       但是针对“良性循环”政策表述,结合降准等政策落地,或有部分惯性思维浓重的个人/企业误以为市场风向出现变化,被压制的投机心理又有所松动,而这类误判在房地产市场未来真实的走向下,终将被证明是站不住脚的。

       房地产业健康发展与良性循环,固然需要保持必要的市场活力,但这种市场活力仅限于适度的供给能力和合理的购房需求。如果超出必要的限度,任由房地产企业与购房者通过不计后果加杠杆方式,推动房地产沿金融化、泡沫化轨道越走越远,那么最终的“硬着陆”后果显然和真正的健康发展与良性循环背道而驰。

       事实上,自2016年首次提出“房住不炒”以来,这一定位从未发生任何动摇,即使面对经济下行压力,特别是新冠肺炎疫情对经济发展形成巨大冲击时,对“房住不炒”的坚持也没有改变。12月8日至10日召开的中央经济工作会议再次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

       此外,即使排除政策导向这一强有力的把控因素,单从市场层面来看,中国房地产市场行进至此,留给投机者炒作的空间也已非常有限。从基本面情况来看,纵然中国的房地产市场至今仍属于不完全的市场,但这个不完全的市场终究要接受市场供需关系支配性的影响,而这方面,目前关于全国楼市基本性的判断是,市场总体格局已经从此前多年供小于求转为供略大于求,部分地区甚至已出现供给明显过剩现象。

       如果跳出房地产市场,站在更宏观视角来看那就更是如此。作为基本生产要素之一,土地、房屋的价格在现有水平上,实则已经明显拉抬其他生产要素成本,导致中国的整体投资边际收益率被扭曲与拉低,因而已逼近必须调整的临界点。此前一段期间内,部分房企发生的违约事件虽然尚属孤立个案,但其在压力测试下的糟糕表现,无疑已经为房地产旧有发展模式敲响了警钟,甚至画上了休止符。

       当然,要打破积习已久的思维与行动惯式是困难的,因此,如果再考虑到预期在房地产市场中往往具有的自我实现可能性,当前阶段除了要继续坚持落实“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)外,同时还要在金融端严加防范,务必严控本用于支持实体经济的资金违规流入房地产市场,并且在房地产税试点、保障性住房建设等长效机制上,也要提前布局、掌握先机。


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